相続で不動産を相続したものの、「誰がどのように引き継ぐか」「どう活用するか」で悩むケースは少なくありません。
特に、複数の相続人がいて、不動産を物理的に分けられない場合や、相続税の納税資金が必要な場合などに有効な手段として、「換価分割」という方法があります。
これは、相続した不動産を売却し、その代金を相続人で分け合う遺産分割の方法です。
しかし、この換価分割をスムーズに進めるためには、適切な手続きと専門知識が不可欠です。
特に、所有権移転登記を含めた相続財産分割の手続き方法は複雑で、見落としがちなポイントも存在します。
この記事では、換価分割による所有権移転登記と相続財産分割の手続きについて、分かりやすく丁寧にご説明します。
これを読めば、換価分割の全体像と具体的な進め方が理解でき、安心して手続きに臨めるはずです。
換価分割とは？相続における不動産売却の基本を知る
相続で不動産を取得したが、相続人の一人が住むわけでもなく、賃貸に出すのも難しい、といった状況はよくあります。
また、不動産以外の相続財産が少なく、相続税の納税資金をどう捻出するかという問題に直面することもあります。
このような場合に有効な選択肢となるのが、換価分割です。
換価分割とは、相続した不動産を売却し、その売却によって得た金銭を、各相続人がそれぞれの相続分に応じて分け合う方法です。
不動産そのものを相続するのではなく、不動産を金銭に換えて分割するため、公平性が保ちやすく、利用価値の低い不動産や、物理的に分割が難しい不動産を相続した場合に適しています。
この方法は、共同相続人全員の合意があれば選択可能で、遺産分割協議の中で決定されます。
換価分割を選択することで、不動産の維持管理の手間や固定資産税の負担から解放され、さらに相続税の納税資金を確保することもできます。
換価分割の定義と他の遺産分割方法との違い
換価分割は、遺産分割方法の一つであり、特に不動産などの現物資産を公平に分けるのが難しい場合に用いられます。
遺産分割の方法としては、他に「現物分割」「代償分割」「共有分割」があります。
現物分割は、土地は長男、建物は次男、預貯金は三男、というように、相続財産そのものを現物のまま各相続人に分ける方法です。
最もシンプルですが、相続財産の価値に偏りがあると不公平感が生まれやすいという側面があります。
代償分割は、特定の相続人が不動産などを受け取る代わりに、他の相続人に対して自己の固有財産から金銭などを支払う方法です。
不動産を残したい相続人がいる場合に有効ですが、代償金を支払う相続人に十分な資力が必要です。
共有分割は、不動産を相続人全員の共有名義にする方法です。
一時的に手続きは簡単ですが、将来的な売却や活用の際に全員の同意が必要となり、トラブルの原因になりやすいという大きなデメリットがあります。
これらに対し、換価分割は、不動産を売却して金銭に換えるため、最も公平に分けやすく、また相続税の納税資金を確保できるという点で、他の方法とは異なる特徴を持ちます。
特に、相続人間に特定の相続人が不動産を取得したいという希望がない場合や、相続財産の大半が不動産で相続税の納税資金が不足する場合には、換価分割が有力な選択肢となります。
換価分割のメリットとデメリット
換価分割には、いくつかのメリットとデメリットがあります。
主なメリットとしては、まず相続人全員が公平に金銭を受け取れる点が挙げられます。
不動産そのものを分けるのが難しい場合でも、売却代金という形で明確な金額を分け合えるため、不公平感が少なくなります。
次に、相続税の納税資金を確保できる点です。
相続財産に占める不動産の割合が高く、預貯金などの流動資産が少ない場合でも、換価分割によって納税資金を準備できます。
また、不動産の維持管理や固定資産税といった将来的な負担から解放される点もメリットと言えるでしょう。
一方、デメリットとしては、まず不動産を失うことになる点です。
先祖代々の土地など、売却したくない不動産が含まれている場合には、換価分割は適しません。
次に、売却活動に手間と時間がかかる点です。
不動産の査定、不動産業者との媒介契約、買主探し、内覧対応、売買契約の締結、引き渡しなど、一連の売却プロセスには多くの労力と時間がかかります。
さらに、売却価格が市場価格に左右される点もデメリットです。
希望する価格で売却できるとは限らず、市場の状況によっては評価額よりも大幅に低い価格でしか売れない可能性もあります。
最後に、売却によって譲渡所得税や仲介手数料などの費用が発生する点も考慮が必要です。
これらの費用は売却代金から差し引かれるため、最終的に相続人が受け取る金額は、不動産の評価額よりも少なくなるのが一般的です。
換価分割による所有権移転登記の手続きの流れと必要書類
換価分割で相続不動産を売却するためには、まず相続登記（所有権移転登記）を済ませる必要があります。
被相続人（亡くなった方）名義のままでは、買主に所有権を移転することができないからです。
換価分割の場合の相続登記は、いくつかの方法が考えられますが、一般的には、まず相続人全員の共有名義で相続登記を行い、その後、買主への所有権移転登記を行うか、遺産分割協議で代表相続人の名義に相続登記を行い、その代表者が買主へ売却するという流れになります。
手続きは複雑であり、専門的な知識が求められるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士は、必要書類の収集から登記申請までを代行してくれます。
登記が完了したら、いよいよ不動産の売却活動に入ります。
不動産業者と媒介契約を結び、買主を探します。
買主が見つかれば、売買契約を締結し、引き渡しを経て売却代金を受け取ります。
遺産分割協議書の作成と換価分割の明記
換価分割を進めるためには、まず共同相続人全員で遺産分割協議を行い、その内容を遺産分割協議書にまとめます。
この遺産分割協議書に、換価分割を選択した旨とその具体的な内容を明確に記載することが非常に重要です。
単に「不動産を売却して代金を分ける」とだけ記載するのではなく、「相続財産である〇〇（物件所在地）の土地および建物（以下、本件不動産という）を売却し、その売却代金から売却に要した費用（仲介手数料、登記費用、測量費、必要に応じたリフォーム・解体費用、その他実費等）を控除した残額を、各相続人が法定相続分に応じて（または、合意した特定の割合で）取得する」といったように、売却する不動産の特定、売却代金から控除する費用の範囲、そして最終的な売却代金の分配方法（誰が、どのような割合で受け取るか）を具体的に記載しておく必要があります。
特に、売却活動中に発生する費用や、売却後の代金分配方法について曖昧なままにしておくと、後々相続人間でトラブルになるリスクが高まります。
また、誰が中心となって売却活動を進めるのか、売却価格はどのように決定するのかなど、売却に関する事項についても、可能な範囲で協議書に盛り込んでおくと、その後の手続きがスムーズに進みます。
この遺産分割協議書は、相続登記や売却後の税務申告においても重要な書類となりますので、相続人全員が内容を確認し、実印を押印して作成します。
所有権移転登記（相続登記）の申請手続き
遺産分割協議がまとまり、遺産分割協議書が作成できたら、不動産の所有権移転登記、いわゆる相続登記の申請を行います。
換価分割の場合、遺産分割協議書に基づいて、相続人全員の共有名義とするか、遺産分割協議によって代表相続人が単独で相続するかによって、登記の申請内容は異なります。
一般的には、売却の便宜を考慮して、一旦代表相続人の単独名義に相続登記を行い、その代表者が売主となって買主へ所有権を移転するケースが多いです。
この場合、遺産分割協議書には、特定の相続人が本件不動産を相続する代わりに、売却代金を他の相続人に分配する旨を明確に記載しておく必要があります。
相続登記の申請は、不動産の所在地を管轄する法務局に対して行います。
申請には、遺産分割協議書の原本、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書など、様々な書類が必要です。
これらの書類を漏れなく収集するのは手間がかかる作業であり、また登記申請書の作成も専門知識が必要なため、多くの場合、司法書士に依頼します。
司法書士に依頼することで、書類収集から申請代理まで一任でき、手続きのミスを防ぎ、スムーズに登記を完了させることができます。
登記が完了すると、不動産の登記簿謄本上の所有者名義が、被相続人から相続人（全員または代表者）に変更されます。
不動産売却の手続きと売買契約書の作成
相続登記が完了し、不動産が相続人の名義になったら、いよいよ不動産の売却活動を開始します。
まず、不動産の査定を複数の不動産業者に依頼し、適正な売却価格を把握します。
複数の業者に依頼することで、より市場価格に近い査定額を知ることができ、信頼できる業者を選ぶことができます。
不動産業者を選んだら、媒介契約を締結します。
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれに特徴があります。
相続不動産の売却に慣れている業者を選ぶと、手続きや共同相続人との連絡調整などもスムーズに進む場合があります。
不動産業者は、インターネットの不動産情報サイトへの掲載や、チラシ配布などを行い、買主を探します。
買主が見つかり、価格や条件について合意が得られたら、不動産売買契約を締結します。
売買契約書には、売買代金、引き渡し時期、契約不適合責任（旧 瑕疵担保責任）など、重要な事項が記載されます。
換価分割の場合、売主は相続人全員（共有名義の場合）または