建物の階数を正しく登記するための基礎知識

建物を新築したり、増改築したりした際に必要となる建物登記。
この手続きの中で、建物の「階数」を正確に記載することは非常に重要です。
しかし、地上階だけでなく、地下室やロフト、複雑な構造を持つ建物の階数をどのように数えれば良いのか、迷ってしまう方も少なくありません。
登記上の階数が間違っていると、後々さまざまなトラブルに発展する可能性もあります。
この記事では、建物の階数を正しく登記するための基礎知識を、分かりやすく解説します。
登記の専門家である土地家屋調査士の視点も交えながら、なぜ階数登記が重要なのか、具体的な数え方、申請時の注意点、そしてもし間違えてしまった場合の対処法まで、網羅的にご紹介します。
あなたの建物の登記をスムーズに進めるために、ぜひ最後までお読みください。

建物の登記における階数の重要性と基本的な考え方

建物の登記簿謄本には、その建物の所在地、種類、構造、床面積といった情報と共に、「階数」が記載されます。
この階数情報は、単なる建物の見た目を表すだけでなく、公的な記録として非常に重要な意味を持っています。
なぜ建物の階数を正確に登記する必要があるのでしょうか。
それは、登記簿がその建物の物理的な状況を正確に公示する役割を担っているからです。
階数が正確に記載されていることで、第三者（例えば将来の買主や金融機関）が登記簿を見た際に、その建物がどのような規模であるかを把握できます。
これは、不動産取引の安全性を確保する上で欠かせない情報です。
また、登記上の階数は、建物の同一性を特定するための重要な要素の一つとなります。
もし階数が間違っていると、登記簿上の建物と実際の建物が一致しないということになり、所有権の証明や各種手続きにおいて混乱が生じる可能性があります。

なぜ建物の階数を登記する必要があるのか

建物の登記は、不動産登記法に基づいて行われ、所有者の権利を保全し、不動産取引の安全と円滑を図ることを目的としています。
その中でも、建物の物理的な状況を記録する「表示に関する登記」において、階数は建物を特定するための基本的な情報の一つとして必須です。
登記簿に建物の構造や床面積、そして階数が正確に記録されることで、その建物がどのようなものであるかが公的に証明されます。
例えば、あなたが所有する建物を売却しようとした際、買主は登記簿謄本を確認して建物の情報を把握します。
この時、登記されている階数と実際の建物の階数が異なっていると、買主は不信感を抱く可能性があります。
登記簿は、いわば建物の「履歴書」や「身分証明書」のようなものです。
この履歴書に誤りがあると、その建物の信頼性が損なわれ、円滑な取引を妨げる要因となり得ます。
また、行政が建物を把握する上でも、登記情報は基礎データとなります。
正確な階数を登記することは、所有者の義務であり、将来的な不動産の活用や管理においてトラブルを未然に防ぐための重要なステップなのです。

階数情報が不動産の価値や税金にどう影響するか

建物の階数情報は、単に物理的な特徴を示すだけでなく、不動産の経済的な側面にも影響を及ぼす可能性があります。
最も直接的な影響の一つが、固定資産税の算定です。
固定資産税は、固定資産評価基準に基づいて計算される建物の評価額を基に課税されますが、この評価額の算定には、建物の構造、用途、築年数、そして床面積などが考慮されます。
階数が多くなれば一般的に床面積も増える傾向にあり、それに伴って評価額が高くなる要因となり得ます。
また、特定の地域では、建築基準法によって建物の高さや階数に制限が設けられている場合があります。
登記上の階数が、これらの法規制や建築確認申請の内容と一致していることは、建物の適法性を証明する上で重要です。
もし登記上の階数が、建築確認申請時の階数や実際の建物の状況と異なっている場合、増改築が違法建築とみなされたり、将来的な再建築やリフォームに制限がかかったりするリスクも考えられます。
さらに、不動産を担保に融資を受ける際や、火災保険に加入する際にも、建物の正確な情報（構造、床面積、階数など）が必要です。
金融機関や保険会社は登記簿の情報を参考にすることが多く、もし登記情報に誤りがあると、融資条件に影響が出たり、保険金の支払いに支障が出たりする可能性もゼロではありません。
正確な階数登記は、不動産の適正な評価を受け、円滑な経済活動を行うための基盤となるのです。

登記で迷いがちな「正しい階数」の数え方

建物の階数を数えることは、一見簡単そうに思えますが、不動産登記法上の「階数」の定義には、建築基準法とは異なる独自の基準が存在します。
特に、地下室やロフト、吹き抜けといった特殊な構造を持つ建物の場合、どの部分を階数に算入するのか、判断に迷うことがよくあります。
登記における階数は、単に地上に何層あるかだけでなく、地下の空間や屋根裏、塔屋なども含めて総合的に判断されます。
この判断基準を正しく理解していないと、誤った階数で登記申請をしてしまうリスクが高まります。
ここでは、不動産登記法に基づいた「正しい階数」の数え方の基本的な考え方と、特に判断が難しい特殊な構造について詳しく見ていきましょう。
登記官は、提出された建物図面や各階平面図、そして建築確認済証などの書類を基に、建物の階数を判断します。
自己判断で安易に階数を決めてしまうのではなく、正確な知識に基づいた判断が求められます。

地上階と地下室（地階）の階数算入基準

地上階の数え方は比較的シンプルで、原則として地盤面より上に存在する各階を1階、2階、3階…と数えていきます。
最上階の上に設けられた塔屋（階段室や機械室など）については、その水平投影面積の合計が建物の建築面積の8分の1以下である場合は、原則として階数に算入されません。
しかし、それ以上の面積を持つ場合や、居住・執務などの用途に使用される場合は、階数に算入されることがあります。
一方、地下室（地階）の扱いは少し複雑です。
不動産登記法において、地階とは「その天井が地盤面下2分の1以上にある階」と定義されています。
つまり、床から天井までの高さのうち、半分以上が地盤面よりも下にある階が「地階」と判断されます。
そして、この地階も建物の階数として算入されます。
例えば、地上2階建てで、天井が地盤面下2分の1以上にある地下室が1つある建物は、「地下1階地上2階建て」と登記されます。
傾斜地に建てられた建物の場合、見る方向によって地盤面の高さが異なるため、どの部分を地盤面とみなすかが判断のポイントになります。
この場合、建物の周囲の最も低い地盤面を基準とするのが一般的ですが、個別の状況によって判断が異なることもあります。
登記官は、提出された図面上の地盤面の高さや断面図などを詳細に確認して判断を行います。

ロフト、吹き抜け、メゾネットなど特殊な構造の扱い

現代の建物には、居住空間を有効活用するためやデザイン性を高めるために、ロフト、吹き抜け、メゾネットといった様々な特殊構造が採用されています。
これらの構造が登記上の階数にどう影響するのかは、その具体的な形状や利用実態によって判断が分かれます。
例えば、ロフト（小屋裏物置等）は、原則として階数には算入されません。
ただし、これは建築基準法上の扱いであり、登記においても概ねそれに準じますが、厳密な基準があります。
登記上のロフトとして認められるためには、天井高が1.4メートル以下であること、直下階の床面積の2分の1未満であること、固定階段ではなく梯子などで昇降すること、といった一定の要件を満たす必要があります。
これらの要件を一つでも満たさない場合、ロフトとしてではなく「階」の一部とみなされ、階数に算入される可能性があります。
吹き抜けは、上下階が一体となった空間であり、床面積が存在しないため、階数には影響しません。
例えば、リビング部分が2階まで吹き抜けになっている建物は、吹き抜け部分があってもその階数を増やすことはありません。
メゾネットタイプは、住戸内部が2層以上に分かれており、内部階段で接続されている構造です。
これは、登記上は内部階段で繋がっていても、それぞれが独立した階として扱われるのが一般的です。
例えば、3階と4階部分がメゾネットになっている住戸は、「4階建て」の建物の一部として登記されます。
これらの特殊構造の判断は、建築確認申請時の扱いも参考にされますが、最終的には不動産登記法に基づき、登記官が提出された図面や現地の状況を踏まえて行います。
判断に迷う場合は、自己判断せず、必ず専門家である土地家屋調査士に相談することが重要です。

階数に関する登記申請の流れと注意点

建物の階数を登記する手続きは、主に建物を新築した際に行う「建物表題登記」や、増築・改築によって階数に変更が生じた際に行う「建物変更登記」の中で行われます。
これらの登記申請は、不動産登記法によって定められた期間内に行う義務があり、怠ると過料が科される場合があります。
特に新築の場合の建物表題登記は、建物が完成してから1ヶ月以内に行わなければなりません。
申請書には、建物の所在地や種類、構造、床面積といった情報と共に、正確な階数を記載する必要があります。
添付書類として、建物図面や各階平面図、建築確認済証、検査済証などが必要となりますが、これらの書類の中で階数や建物の形状が確認されます。
正確な登記を行うためには、これらの書類の内容と実際の建物、そして申請書の内容が一致していることが不可欠です。
また、登記申請は、建物の所在地を管轄する法務局に対して行います。
申請方法には、自分で申請する方法と、専門家である土地家屋調査士に依頼する方法があります。
自分で申請することも可能ですが、専門的な知識や正確な図面作成能力が必要となるため、一般的には土地家屋調査士に依頼することが多いです。

新築・増改築時の登記申請と必要書類

建物を新築した場合、建物が完成してから1ヶ月以内に「建物表題登記」を申請する必要があります。
この登記によって、初めてその建物が登記簿に登録され、物理的な状況が公示されます。
申請書には、建物の所有者の情報、所在地、種類（居宅、店舗など）、構造（木造瓦葺2階建など）、床面積、そして階数を正確に記載します。
階数の記載は、「地下1階付地上2階建」といった形式で行います。
添付書類としては、建物の所有権を証明する書類（工事請負契約書や引渡証明書など）、建築確認済証、検査済証、そして建物図面および各階平面図が必要です。
これらの図面は、法務局が定める厳密な規格に従って作成する必要があり、建物の形状や寸法、そして階数や各階の床面積が正確に記載されていなければなりません。
増築や改築によって建物の階数に変更が生じた場合は、「建物変更登記」を申請する必要があります。
例えば、平屋建ての建物に2階部分を増築した場合、建物変更登記を申請して「木造瓦葺平家建」から「木造瓦葺2階建」へと登記内容を変更します。
この場合も、変更後の建物図面や各階平面図、そして増築部分の建築確認済証や検査済証が必要となることがあります。
これらの登記申請は、専門的な知識と正確な作業が求められるため、不慣れな方が行うと時間や手間がかかるだけでなく、記載ミスや添付書類の不備によって申請が却下されるリスクもあります。

専門家（土地家屋調査士）に依頼するメリット

建物の登記、特に建物表題登記や建物変更登記は、専門的な知識と技術が必要な手続きです。
自分で申請することも法律上は可能ですが、一般の方にとっては非常にハードルが高いと言えます。
そこで頼りになるのが、表示に関する登記の専門家である土地家屋調査士です。
土地家屋調査士は、土地や建物の正確な測量を行い、法務局に提出するための建物図面や各階平面図を作成することを主な業務としています。
正確な階数を判断し、それを図面に正確に反映させることは、土地家屋調査士の専門分野です。
彼らは不動産登記法や関連法規に精通しており、地下室やロフトといった特殊な構造についても、登記上の正しい判断基準に基づいて対応してくれます。
土地家屋調査士に依頼する最大のメリットは、何よりも正確性と安心感です。
複雑な法規制や図面作成のルールに悩むことなく、専門家に任せることで、正確な登記手続きをスムーズに進めることができます。
また、申請書類の作成や法務局とのやり取りも代行してくれるため、ご自身の時間と労力を大幅に節約できます。
費用はかかりますが、登記の誤りによる将来的なリスクや、自分で手続きを行う際の時間や精神的な負担を考慮すると、専門家に依頼する費用対効果は非常に高いと言えるでしょう。
特に、建物の構造が複雑で階数の判断に迷うような場合は、迷わず土地家屋調査士に相談することをお勧めします。

もし登記された階数が間違っていたら？

建物の登記は一度行われると、その情報が公的に記録され、様々な場面で利用されます。
しかし、もし何らかの理由で、登記簿に記載されている階数が実際の建物の階数と異なっていることが判明した場合、どのような問題が起こるのでしょうか。
登記情報の誤りは、単なる記載ミスとして軽視することはできません。
それは、登記簿が持つ「公示力」に関わる重要な問題であり、不動産取引の安全性や信頼性を損なう可能性があります。
例えば、建物を売却しようとした際に、買主が登記簿を確認したところ、記載されている階数と実際の階数が違うことに気づいたとします。
買主は「なぜ違うのだろう？」「何か隠していることがあるのでは？」と不信感を抱き、最悪の場合、契約が破談になってしまう可能性も考えられます。
また、金融機関が融資の判断材料として登記簿を確認する際にも、情報の誤りは問題となります。
担保評価に影響したり、融資そのものが受けられなくなったりすることも考えられます。
登記情報の誤りは、放置しておくと将来的な不動産の利用や処分に大きな支障をきたす可能性があるのです。

登記情報の誤りが引き起こすトラブルと修正手続き

登記されている階数が間違っている場合、様々なトラブルに発展する可能性があります。
最も多いのは、不動産の売買や相続の際に誤りが発覚し、手続きがスムーズに進まなくなるケースです。
買主や相続人は、正確な情報を求めているため、登記簿と現況が異なる状態では安心して取引や手続きを進めることができません。
また、建物を担保に融資を受ける際にも、金融機関から登記の修正を求められることがほとんどです。
登記の誤りは、その建物の信頼性を損ない、経済的な損失や機会損失に繋がる可能性があるのです。
もし登記された階数が間違っていることが判明した場合、速やかに「建物表示変更登記（更正）」を申請して、登記内容を修正する必要があります。
この手続きは、建物の所在地を管轄する法務局に対して行います。
申請書には、なぜ登記内容が間違っていたのか、どのように修正したいのかを記載し、それを証明するための書類を添付します。
具体的には、修正後の正確な階数や床面積が記載された建物図面や各階平面図、そして誤りを証明する書類（例えば、建築確認済証や検査済証など、登記当時の資料）が必要となります。
この修正手続きも、専門的な知識と正確な図面作成が必要となるため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
修正にかかる費用は、土地家屋調査士への報酬や登録免許税などがあり、誤りの内容や修正の複雑さによって異なります。

将来的な不動産取引や相続への影響

登記されている階数の誤りを放置しておくと、将来的に不動産を売却したり、相続が発生したりした際に、深刻な影響が出る可能性があります。
不動産の売買では、買主は重要事項説明を受ける際に登記簿謄本を確認します。
この時点で階数の誤りが判明すると、買主は契約を躊躇したり、価格交渉の材料にしたりする可能性があります。
最悪の場合、契約が白紙に戻ることも考えられます。
正確な登記情報は、スムーズで円滑な不動産取引を行うための前提条件と言えます。
また、相続が発生した場合、遺産分割協議や相続登記を行う際に、登記簿上の情報が基準となります。
もし階数に誤りがあると、建物の正確な評価が難しくなったり、相続人同士で情報の不一致からトラブルに発展したりするリスクがあります。
相続人が建物を売却しようとした際にも、前述のような買主からの指摘を受けることになり、売却活動に支障が出ます。
さらに、建物の滅失登記を行う際にも、登記簿の情報が基準となります。
もし階数に誤りがあると、滅失登記の手続きが煩雑になる可能性も考えられます。
このように、登記の誤りは、その時点では問題なくても、将来的に必ずと言っていいほど何らかの形で影響が出てきます。
不動産は高額な資産であり、正確な登記は資産価値を守り、将来世代へ円滑に引き継ぐためにも非常に重要です。
もし登記内容に不安がある場合は、早めに専門家に相談し、必要に応じて修正手続きを行うことをお勧めします。

まとめ

建物の階数を正しく登記することは、不動産を所有する上で非常に重要な基礎知識です。
登記簿に記載される階数は、単なる建物の物理的な特徴を示すだけでなく、その建物の同一性を特定し、不動産取引の安全性を確保し、さらには固定資産税の算定や将来的な売却、相続といった様々な場面に影響を及ぼします。
特に、地下室やロフト、メゾネットといった特殊な構造を持つ建物の階数算入基準は、建築基準法と不動産登記法で捉え方が異なる場合があり、判断に迷うことが少なくありません。
正確な階数登記は、新築時の建物表題登記や増改築時の建物変更登記の中で行われますが、申請書作成や必要書類、特に建物図面や各階平面図の作成には専門的な知識と技術が求められます。
もし登記された階数が間違っていた場合、将来的な不動産取引や相続の際にトラブルを引き起こす可能性が高く、発覚した際には「建物表示変更登記（更正）」によって登記内容を修正する必要があります。
これらの手続きは複雑であり、正確な知識と経験が必要です。
ご自身で判断に迷う場合や、正確かつスムーズな手続きを希望される