不動産に関わる際、「登記」という言葉を耳にすることは多いでしょう。
特に、不動産を購入したり、相続したり、あるいは新築したりする場面では、必ず「登記」の手続きが必要になります。
この登記手続きにおいて、非常に重要な要素となるのが「登記の目的」です。
登記簿の冒頭に記載されるこの「目的」を見れば、その登記がどのような内容なのかが一目でわかります。
中でも、最も頻繁に登場するのが「所有権移転」と「所有権保存」という二つの目的です。
これらは不動産の所有者が変わる場合や、建物が新築された際に最初に行われる登記を示しており、それぞれに異なる意味と手続きがあります。
これらの「登記の目的（所有権移転・所有権保存）を理解すること」は、不動産取引の安全性を確保し、ご自身の権利を守る上で非常に重要なポイントとなります。
この記事では、所有権移転登記と所有権保存登記に焦点を当て、それぞれの目的や手続き、そして知っておくべき重要な点について、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。
登記の目的とは？なぜ「所有権移転」と「所有権保存」が重要なのか
不動産登記とは、土地や建物に関する情報を登記簿に記録し、一般に公開することで、不動産に関する権利関係を明らかにする制度です。
この制度があるおかげで、私たちは安心して不動産取引を行うことができます。
登記簿には、不動産の所在や地積、建物の構造や床面積といった物理的な状況（これを表示に関する登記といいます）と、その不動産を誰が所有しているか、抵当権は設定されているかといった権利に関する情報（これを権利に関する登記といいます）が記載されています。
そして、権利に関する登記の記録の冒頭には、必ず「登記の目的」が記載されます。
この「登記の目的」は、これから行われる登記がどのような内容の登記なのかを示す見出しのようなものです。
例えば、「所有権移転」と書かれていれば、その登記によって所有者が変わったことが、「所有権保存」と書かれていれば、その不動産について初めて所有権が登記されたことがわかります。
このように、登記の目的は、登記記録全体を理解するための最初の鍵となります。
不動産登記における「目的」の意味と役割
不動産登記における「目的」は、その登記記録がどのような法律行為や事実に基づいて行われたのかを簡潔に示すものです。
単に「所有権」とだけ記録するのではなく、「所有権移転」や「所有権保存」のように具体的な目的を明記することで、登記簿を見た人が、その登記が不動産の売買によるものなのか、相続によるものなのか、あるいは新築建物に対する最初の登記なのかといった、登記に至る経緯や法的性質をある程度推測できるようになります。
この目的が明確であることは、不動産取引の透明性を高め、後々の紛争を防ぐ上で非常に重要な役割を果たします。
また、登記の目的は、その後に続く「原因」（例：売買、相続、新築など）や「権利者」といった詳細な情報とセットで記録されることで、登記記録全体の正当性や正確性を担保しています。
例えば、同じ「所有権移転」という目的であっても、原因が「売買」なのか「相続」なのかによって、必要となる書類や手続きが大きく異なります。
登記の目的は、その後の登記記録の内容を読み解く上での指針となると言えるでしょう。
「所有権移転登記」と「所有権保存登記」の基本的な違い
「所有権移転登記」と「所有権保存登記」は、どちらも所有権に関する登記ですが、その目的と対象が根本的に異なります。
「所有権移転登記」は、既に登記簿に所有者として記録されている人（登記名義人）から、別の第三者へ所有権が移転したことを公示するための登記です。
不動産の売買、贈与、相続、交換など、様々な原因によって所有者が変わる場合に必要となります。
つまり、所有権移転登記は、既に存在する所有権が人から人へ受け継がれるプロセスを記録するものです。
一方、「所有権保存登記」は、まだ登記簿に所有権が記録されていない不動産について、その所有権を初めて登記する手続きです。
主に、建物を新築した場合に、その建物の所有者が自分であることを公示するために行われます。
土地については、分筆や合筆などによって新たに地番ができた場合に所有権保存登記がされることもありますが、一般的には建物で用いられることが多いです。
こちらは、「この不動産の所有権は、最初にこの人が取得しました」という事実を記録するものと言えます。
このように、移転登記は「権利の承継」を、保存登記は「権利の発生（最初の公示）」を目的としている点が、両者の最も基本的な違いです。
所有権移転登記を理解するポイント：原因と手続きの実際
所有権移転登記は、不動産取引において最も頻繁に行われる登記の一つです。
この登記の目的は、文字通り「所有権が移転したこと」を公示することにあります。
しかし、所有権が移転する原因は一つだけではありません。
売買、相続、贈与、交換、時効取得など、様々な法的原因によって所有権は移転します。
そして、原因が異なれば、必要となる書類や手続き、さらには課せられる税金の種類や額も変わってきます。
したがって、所有権移転登記を正しく理解するためには、まずその「原因」が何であるかを明確に把握することが非常に重要です。
例えば、不動産を売却した場合の移転登記は、売主と買主の共同申請が原則となりますが、相続による移転登記は、相続人単独での申請が可能です。
このように、原因によって申請の主体も変わってきます。
また、所有権移転登記は、原則としてその原因が発生した日から速やかに行うことが推奨されています。
特に売買や贈与の場合は、登記を怠ると第三者に対して自分が所有者であることを主張できなくなる可能性があるため、注意が必要です。
売買・相続・贈与など、原因によって異なる移転登記の目的
所有権移転登記の目的は、あくまで「所有権が移転したこと」を公示することですが、その原因は多岐にわたります。
登記簿には「登記の目的：所有権移転」「原因：売買」のように、目的と原因が併記されます。
この「原因」こそが、登記に至った具体的な経緯を示しています。
最も一般的なのは「売買」を原因とする所有権移転登記です。
これは不動産の売買契約に基づいて行われ、買主が所有権を取得したことを公示します。
次に多いのが「相続」を原因とする所有権移転登記です。
これは、不動産所有者が亡くなった場合に、その相続人が所有権を取得したことを公示するもので、遺産分割協議や遺言の内容に基づいて行われます。
また、「贈与」を原因とする移転登記は、無償で不動産を譲り受けた場合に行われます。
その他にも、「交換」を原因とする場合や、裁判所の判決によって所有権が移転した場合（「真正な登記名義の回復」など特殊な原因もあります）、あるいは長期間占有を続けたことによる「時効取得」を原因とする移転登記なども存在します。
それぞれの原因に応じた適切な書類を準備し、登記申請を行う必要があるため、ご自身のケースがどの原因に該当するのかを正確に把握することが、移転登記手続きをスムーズに進める上で欠かせません。
例えば、売買であれば売買契約書や登記済権利証（または登記識別情報）、印鑑証明書などが必要になりますし、相続であれば被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や遺産分割協議書などが必要になります。
移転登記で押さえておきたい手続きの流れと注意点
所有権移転登記の手続きは、原因によって多少異なりますが、基本的な流れは共通しています。
まず、登記申請に必要な書類を収集・作成します。
これには、登記原因を証明する書類（売買契約書、遺産分割協議書など）、登記義務者（所有権を失う側）の登記済権利証または登記識別情報、登記義務者及び登記権利者（所有権を取得する側）の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内などの制限があります）、住民票、固定資産評価証明書、委任状（司法書士に依頼する場合）などが含まれます。
書類が揃ったら、管轄の法務局に登記申請書と必要書類一式を提出します。
申請はオンラインでも可能ですが、書面申請が一般的です。
申請後、法務局の登記官が提出された書類を審査し、問題がなければ登記が完了します。
登記が完了すると、登記識別情報（かつての権利証に代わるもの）などが発行されます。
この一連の手続きには、登録免許税という税金がかかります。
登録免許税の額は、不動産の固定資産評価額に一定の税率を乗じて算出されますが、原因（売買、相続など）や特例の適用によって税率が異なります。
注意点としては、まず必要書類の不備がないようにしっかりと確認することです。
特に印鑑証明書や住民票は有効期限があるため、事前に確認が必要です。
また、相続登記のように申請期限がない場合でも、放置しておくと権利関係が複雑化するリスクがあるため、早めに手続きを行うことが推奨されます。
専門的な知識が必要となる場面も多いため、多くの場合は司法書士に手続きを依頼することになります。
司法書士に依頼する際は、費用の見積もりを事前に確認しておくと安心です。
所有権保存登記を理解するポイント：建物の最初の登記
所有権保存登記は、まだ登記簿に所有権の記録がない不動産について、初めて所有権を公示するための登記です。
主に、建物を新築した場合に行われます。
土地の場合も、分筆や合筆によって新たに登記簿が作られた際に所有権保存登記が行われることがありますが、その頻度は建物に比べて少ないです。
建物が完成しても、そのままでは登記簿にその建物の存在や所有者の情報は記録されません。
所有権保存登記を行うことで、初めて「この建物は〇〇さんが所有しています」という情報が公に記録され、第三者に対して自分がその建物の所有者であることを主張できるようになります。
この登記は、その建物の所有者が誰であるかを確立する非常に重要な手続きであり、この登記がなければ、その建物を売買したり、抵当権を設定して融資を受けたりすることが事実上不可能になります。
所有権保存登記は、その性質上、原則としてその建物を新築した最初の所有者（原始取得者といいます）のみが行うことができます。
例えば、新築建物を購入した場合、買主が最初に行う登記は売主からの所有権移転登記であり、保存登記は売主（建築業者など）が行っているのが一般的です。
所有権保存登記が必要なケースと「表題登記」との関係
所有権保存登記が最も典型的に必要となるのは、建物を新築した場合です。
マンションの一室を取得した場合も、その建物全体の保存登記が先に行われ、その後各部屋の所有権移転登記が行われるのが一般的です。
では、建物が完成したら、すぐに所有権保存登記ができるのでしょうか？実は、その前に必要な手続きがあります。
それが「建物の表題登記」です。
表題登記は、建物の物理的な状況（所在、家屋番号、種類、構造、床面積など）を登記簿の「表題部」に記録するための登記です。
この登記は、建物の所有者が建物の完成後1ヶ月以内に行う義務があります。
表題登記が完了して初めて、権利に関する登記（所有権保存登記など）を行うことが可能になります。
つまり、所有権保存登記は、必ず建物の表題登記が完了した後に行われる手続きなのです。
表題登記は土地家屋調査士という専門家が担当することが多く、建物の測量などに基づいて申請が行われます。
一方、所有権保存登記は司法書士が担当します。
このように、新築建物の登記は、まず土地家屋調査士による表題登記、次に司法書士による所有権保存登記という二段階の手続きを踏むのが一般的です。
保存登記は義務ではありませんが、所有権を公示し、その後の取引を可能にするために不可欠な手続きと言えます。
保存登記の手続きと、未登記のリスク
所有権保存登記の手続きは、原則として建物の最初の所有者が単独で申請します。
必要書類としては、建物の表題登記が完了していることを証明する書類（登記完了証など）、申請者の住民票、固定資産評価証明書（評価額が定まっていない場合は、それに代わる書類）、そして申請人が最初の所有者であることを証明する書類（例えば、建築確認通知書や検査済証、請負契約書など）が必要になります。
申請書を作成し、これらの書類と共に管轄の法務局に提出します。
登録免許税は、建物の固定資産評価額に一定の税率（通常は0.4%、一定の要件を満たす新築建物には軽減税率0.15%が適用される場合もあります）を乗じて算出されます。
所有権保存登記は、前述の通り義務ではありませんが、登記をしないまま放置することには大きなリスクが伴います。
最も大きなリスクは、自分の所有権を第三者に主張できないことです。
例えば、未登記の建物を勝手に他人に売られてしまったり、二重に売られてしまったりした場合でも、登記をしていないために買主に対して自分が真の所有者であることを証明するのが難しくなる可能性があります。
また、建物を担保にして住宅ローンなどを組む際にも、所有権保存登記が完了していることが融資の条件となるのが一般的です。
さらに、相続が発生した場合に、未登記の建物が含まれていると相続手続きが煩雑になることもあります。
したがって、新築建物を取得した際は、表題登記に続いて速やかに所有権保存登記を行うことが強く推奨されます。
専門的な知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
まとめ
不動産登記における「登記の目的」は、その登記がどのような内容であるかを示す重要な情報です。
特に「所有権移転」と「所有権保存」は、不動産の所有権に関する登記として最も基本的かつ重要な目的であり、それぞれが不動産の権利変動の異なる側面を表しています。
所有権移転登記は、既に登記されている所有権が人から人へ受け継がれる場合に行われ、原因（売買、相続、贈与など）によって手続きや必要書類が異なります。
一方、所有権保存登記は、まだ登記されていない不動産、主に新築建物の所有権を初めて公示する場合に行われ、建物の表題登記に続いて行われる手続きです。
これらの登記を理解し、適切に行うことは、ご自身の不動産に関する権利を明確にし、安全な取引を行う上で不可欠です。
特に、不動産の取得や建築に関わった際には、速やかにこれらの登記手続きを行うことが重要であり、登記を怠ることで発生するリスク（第三者への対抗力の喪失など）を避けることができます。
専門的な知識が求められるため、多くの場合、司法書士などの専門家に依頼することになりますが、ご自身でも基本的な目的や流れを理解しておくことで、手続きをよりスムーズに進め、安心して不動産と向き合うことができるでしょう。
登記の目的を正しく理解し、ご自身の権利をしっかりと守ってください。